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顺发恒业2018年年度董事会经营评述

顺发恒业2018年年度董事会经营评述

  一、概述 2018年度,公司主业未发生变化,专注于房地产开发与经营,经营模式为:自主开发与销售,并提供物业服务;主要产品为:住宅地产。报告期内,公司项目主要分布在浙江(杭州、桐庐)、安徵(淮南)、江苏(南★△◁◁▽▼通)三地。主要有:杭州地区:世纪之光、国悦府、璟悦府;南通地区:御园三期。 报告期内,公司紧紧围绕顺应市场,加速库存去化的战略目标,按照时间和数字目标的管理要求,在审慎经营、严控风险的基础上,扎实细致地开展各项工作,努力提升经营质量和业绩,超额完成了全年效益指标。 2018年度,公司实现营业收入271,571.76万元,营业利润135,838.99万元,归属于母公司所▼▼▽●▽●有者的净利润102,773.25万元,分别较上年同期增长-59.36%、40.19%和34.34%。 2018年度,公司在建项目规划总建筑面积为6.98万平方米;2018年1-12月,公司完成合同销售金额211,851.74万元,合同销售面积10.85万平方米,分别较上年同期下降16.43%和9.28%。 (一)、行业发展回顾 2018年我国房地产行业在分类调控、因城施策的差别化调控作用下,市场效果明显。集体经营性建设用地入市、资产证券化、不动产登记联网、房产税等方面的新一轮制度改革及创新都快速推进、互相衔接,推动房地产长效机制的建立。同时,房地产开发集中度进一步提升,总体供需趋于平衡,房企转型分化日趋明显。 (二)、公司主要项目所处区域市场分析 1、杭州市场 2018年,杭州市区(不含富阳、临安)商品房共成交124,046套,共计1,288万方,与去年相比,今年成交下滑23.8%,限购、限价、摇号政策抑制了住宅入市与需求,成交规模持续降低;从价格来看,成交均价28316元/平方米,同比上涨21.1%,在限价政策下,部分高价拿地项目被迫打造高端,或提高装修标准,以此来赚取利润空间,前期3万+楼面价的地块也开始入市,因此均价也随之上涨。 杭州市区(含富阳、临安)住宅共计成交1150万方,相比去年下降16%,杭州市区(不含富阳、临安)商品住宅共成交81,008套,共计962万方,同比下滑19.5%,从近五年数据来看,成交规模仅高于2014年,经历了2016年的牛市之后,成交逐年下降,回归之前的水平;从价格来看,成交均价28195元/平方米,同比上涨16.3%,限价政策毫不放松,高价地的入市拉高了整体均价。 全市新增供应831.62万方,销供比为1.15,供求形势得到缓解;去化周期从全年走势来看,最低谷是4月,即摇号实行初期,下半年供应加大,市场趋稳。截止到12月,商品住宅可售共计295万方,出清周▪▲□◁期3个月,预计明年将增加供应满足市场的需求。 2018年杭州土地收入总额2443亿,高居全国榜首。杭州全市宅地共成交120宗,规划建筑面积共计1258万方,相比去年同期,推地节奏依然没有放缓;余杭、萧山、临安是成交大户,三区成交规划建筑面积占总成交的62%,未来继续成为新房供应主力区域。 公司开发的项目集中在萧山最热点的板块区域:萧山新区、市北区块、钱江世纪城板块。2018年上半年,借助市场良好氛▷•●围,重点开拓线下渠道,以顺应市场,加速库存去化营销战略为目标,公司开发的美哉美城、堤香、江南丽锦、康庄项目都得到有效去化,完成了年度指标。 2、桐庐市场 2018年,桐庐市场经历了2017年的井喷及高铁拆迁户的购房高峰,2018年初至8月桐庐市场房价仍处于上行阶段,但随着房价的迅速上涨及受到大杭州房价下行影响,下半年市场交易明显下降。2018年全年桐庐商品房销售面积为40.76万平方米,同比下降50.2%,其中住宅销售面积24.77万平方米,销售套数1966套,非住宅销售面积15.98万平方米。商品房销售额总计490,418万元,同比下降26.72%。 3、淮南市场 2018年,淮南共成交15宗地,同比减少4宗,同比下跌21.05%;成交面积为1654.08亩,同比减少145.02亩,同比下跌8.06%;成交均价183.89万元/亩,同比减少1.09万元/亩,同比下跌0.59%;成交金额30.42亿元,同比减少2.86亿元,同比下跌8.6%。 2018年楼市逐渐趋于降温态势,淮南市住宅类商品房累计成交18200套,同比下降29.71%;成交面积累计189.57万平方米,同比下降23.56%;成交均价5493.28元/平方米,同比上涨10.59%。 4、南通市场 2018年,南通全市商品住宅市场成交总价结构:140-180万元总价段成交占比33%,其次是180-250万元、300万元以上总价段。 2018年,南通别墅市场供应1182套,同比增长198%,供求比0.87,成交1355套,同比去年成交993套上涨36.5%,全市别墅成交总价涨幅明显,300-400万元/套为主流产品总价段,此价格段正好迎合南通御园的联排产品。南通目前纯别墅产品,除了南通御园外屈指可数,南通御园目前所剩余别墅产品以大独栋为主,在南通市区没有相关竞品,南通御园▲●…△做好已有客户的深度挖掘,同时精准开发市场的少量需求,以及上海、苏州等发达地区的投资客的挖掘,做好大独栋的园区体验,增强客户的生活憧憬体验,加强最高端客户的感性消费,达到◇•■★▼大独栋去化的目标。 按照房地产企业经营惯例,部分子公司为相关业主按揭贷款提供保证担保。截至2018年12月31日,部分子公司为购买公司相关房产的业主提供保证担保涉及的借款金额为64,046.75万元。 报告期内,公司无已承担担保责任且涉及金额占上市公司最近一期经审计净资产10%以上□◁的情形。本公司历年没有发生由于担保连带责任而发生损失的情形,因此该项担保对本公司的财务状况无重大影响。 二、核心竞争力分析 1、公司拥有一支管理经验丰富的管理团队; 2、公司多年来一直专注于住宅产品开发,致力于提供物超所值的产品与服务,赢得了区域市场的认同,具备一定的市场●竞争优势; 3、公司灵活而稳健的◆●△▼●开发与营销策略,积极应对★▽…◇市场与政策变化,为公司平衡整体风险提供保障。三、公司未来发展的展望 1、行业竞争格局和发展趋势 2018年3月的《政府工作报告》将房地产作为提高保障和改善民生水平进行了重点论述,强调更好解决群众住房问题坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位继续实行差别化调控,建立健全长效机制加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,延续了十九大报告、中央经济工作会议、中共中央政治局会议等会议精神,体现了政策的稳定性和连续性。 2018年,房地产政策在房住不炒和租购并举的基调下,继续深化构建长短结合的制度体系,加快住房租赁体系建设,保障居民合理自住需求,深化推进住房制度改革,优化住房和土地供应结构。精准调控抑制投机,因城施策主导市场,调控政策的主动性明显增强。进一步升级的调控政策对房地产企业的运营能力提出更高要求,大型房企在资金运作实力、区域布局、产品结构、经营效率具有较为显著的优势,在目前行业景气度温和降温、资金面偏紧、行业平均利润率渐趋饱和的背景下,行业整合与行业集中度加速提升、房地产企业经营模式转型已成为趋势,与养老、产业园区、互联网、金融等行业融合程度逐步加深。预计未来一段时间,在房住不炒的主调下,因城施策、完善供应体系、回归居住属性将仍为工作重点,房地产市场长效机制将会加速推进。 2、公司发展战略 (1)公司长远发展战略目标为:以未来城市生活引领者为愿景,以城市更新建设运营服务商为定位,秉持开发建设、托管运营、自持管理综合经营的发展模式,围绕面向未来的城市更新、创新型园区、境外投资等业务板块,形成3+X产业战略格局,持续完善转型产业链布局,提升产业经营规模和能力,着力打造服务体系完善,推动城市更新,引领未来▲★-●城市发展,协同助力产业升级、双创培育,构筑多元、可持续的综合发展能力。 (2)公司近期发展目标:联合优质资源,加速提升设计策划、开发建设、投融资、招商运营等核心能力和专业水平,以面向未来的创新不动产为目标,根据浙江大湾区规划和杭州拥江发展战略,深入探索城市更新、创新型园区等开发建设运营的业务模式和盈利模式,快速培育多元利润增长极,整合企业内外资源,加快战略布局和实施。 3、2019年经营计划 (1)最大限度加速去库存。 (2)根据战略布局,做好新型不动产开发建设管理、投资运营准备,择机介入该等产业: ①围绕城市更新,研究低效土地利用等政策,通过提升完善城市功能和产业升级,提升土地价值,力争低成本获取土地资源,并积极开展开发建设和投资运营,积累产业•□▼◁▼运营能力。 ②研究创新型园区的开发建设运营业务模式和盈利模式,积极参与创新型园区开发建设和运营管理。 (3)跟踪国家政策,践行走出去的发展战略;研学境外不动产模式。 (4)关注土地市场动态,积极参与目标区域的土地出让,适时获取土地资源,适度增加土地储备。 (5)物业服务以满足人民美好生活需要为根本目的,围绕社区全生活链服务需求,持续推进优+社区,优+服务,打造覆盖社区生活最后100米的一站式生活服务平台,提升业主满意度和服务价值;同时拓展高端商业、写字楼等其他业态服务,提升综合服务能力。 (6)加强人才队伍建设,加大战略人才引进和储备。 (7)加强资金统筹管理,优化债务结构,合理、高效地利用资金,提升资金使用效率。 4、资金来源及安排 报告期内,公司资金主要来源于:销售回款。鉴于公司已于2016年完成了非公开发行A股股票、注册中期票据以及发行公司债券工作,募集资金已充分运用到募投项目开发、偿还银行贷款以及补充流动资金,目前公司资金较充裕;未来将根据公司项目获取开发进展及资金状况,适时启动项目融资及债项发行。 5、可能面临的风险及对策 (1)、政策风险:在目前政策环境下,国家坚持房地产调控不放松的总基调始终没有改变,不动产行业受国家宏观政策和行业政策影响较大,这将会给企业的经营发展带来重大影响。 对策:公司将不断加强对政策的研究,在市场判断、项目开发、投资运营、销售等各环节做好充分应对措施,提升项目运营效率,以降低政策风险。 (2)、经营风险:项目开发周期长,投资大,涉及的环节较多,同时也要经过多个政府部门的审批和监管。如果项目的某个开发环节出现问题,则整个项目就会产生连锁反应。 对策:公司将会从项目的▪…□▷▷•可行性研究、前期规划、建设施工、投资运营、客服营销等一系列环节,进一步提升管◇=△▲理能力,并针对各环节的管理工作开展定期或不定期风险评估,查找缺陷、及时整改,避免经营风险的发生。 (3)、财务风险:不动产行业是一个典型的资金密集型产业,具有开发周期长、对资金需◆■求量大,资金回笼速度慢等特点,存在筹资、投资和资金回笼的风险。 对策:公司将会合理安排资金,推行全面预算管理及成本控制,加快资产周转;同时,合理安排融资计划,有效运用融资工具,加强资金管控,确保资金安全。

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